El plazo de los contratos de alquiler de viviendas será el que las partes hayan establecido, no hay plazo mínimo legal. En caso de que no lo aclaren en el contrato, será de dos años.
A partir del DNU de Javier Milei los contratos vuelven a estar bajo el Código Civil y Comercial con libertad absoluta entre las partes. El plazo de los contratos de alquiler de viviendas será el que las partes hayan establecido, no hay plazo mínimo legal. En caso de que no lo aclaren en el contrato, será de dos años.
Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Es decir que ya no es obligatorio utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia que se aplica para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy. También inquilino y propietario podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato.
Los contratos se podrán hacer en pesos (moneda de curso legal) o en moneda extranjera (dólares u otra) que decidan las partes. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera (ya no está la obligatoriedad de que sea solo en pesos) y los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario. Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes ni tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley.
Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.
El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación hasta la fecha de finalización pactada en el contrato. También el inquilino puede resolver el contrato si el propietario no cumple con su obligación de mantener la unidad en condiciones aptas para el uso, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el inquilino.
Más oferta
Entidades que agrupan a operadores del sector inmobiliario calificaron de auspiciosa la derogación de la Ley de alquileres y aseguraron que a futuro la oferta de inmuebles crecerá. «La libre pactación en las condiciones de los contratos de locación permitirá a los inmobiliarios trabajar en acercar las partes para concretar los entendimientos», señalaron desde el Colegio Inmobiliario.
Las inmobiliarias, a favor del decreto
Los cambios en la ley de alquileres, según Juan Biella, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Salta, representan un paso crucial para revitalizar el mercado inmobiliario y facilitar la experiencia de alquilar.
«Nosotros luchamos por el reemplazo a la ley desde hace mucho tiempo porque fue el principal motivo junto con la inflación que llevó al mercado inmobiliario a la situación que se encuentra, donde el inquilino empieza pagando un 30-40% arriba de lo que debe pagar, y el propietario termina cobrando un 20% de lo que tiene que cobrar. Hoy estaría desregulado con este DNU, que es amplio, especialmente en el libre contrato entre partes, donde va a ser fundamental la participación del profesional inmobiliario para evitar los abusos», destacó.
Varios precios
El decreto de necesidad y urgencia (DNU) tendrá un amplio alcance, pero Biella enfatizó en este nuevo escenario de libre contratación que una unidad puede tener varios precios, dependiendo de factores como la actualización del alquiler y la moneda en la que se pacte.
«Lo que la gente no entiende es que la libertad de contratar implica que hoy una unidad tiene más de un precio. Si yo te alquilo una casa y te actualizo mensualmente, el alquiler empieza más bajo. Y si lo actualizo con mayor tiempo, el alquiler sube, que es lo que está pasando hoy en día. Son los dos parámetros, hay una variación amplia en función de la inflación».